법인 토지 재산세 계산, 별도합산 5% 기준 판정표 (2027 정부안)

법인 토지 재산세 별도합산 5% 기준 판정표와 토지가액별 세금 차이 썸네일

정보 기준일: 2026년 10월 18일 · 행정안전부 2026년 지방세제 개편안(8/26) 기준 · 국회·시행령 확정 전

법인이 가진 땅 위의 건물이 낡았다면, 2027년부터 재산세 계산 방식이 바뀔 수 있습니다. 정부 개편안은 법인 건물 부속토지가 '별도합산'으로 인정받는 기준을 건물 가액 2% → 5%로 올립니다. 아래 판정표와 계산표로 우리 회사 땅을 먼저 걸러 보세요.

1단계 판정표: 우리 땅은 어느 쪽인가

비율 = 건물 시가표준액 ÷ 그 부속토지 시가표준액

비율	지금	개편안(법인)	할 일
5% 이상	별도합산	별도합산	변화 없음
2% 이상 5% 미만	별도합산	종합합산 (사업 사용이면 예외)	사업 사용 증빙 정리, 세액 계산
2% 미만	이미 종합합산	종합합산 (사업 사용 예외 적용 여부는 시행령 확인)	예외 범위 확인

예를 들어 토지 시가표준액이 10억원이고 그 위 창고 건물 시가표준액이 3,000만원이면 비율은 3%입니다. 지금은 2% 이상이라 별도합산이지만, 개편안 기준(5%)에는 못 미칩니다. 건물 시가표준액은 해마다 감가되고 공시지가는 대체로 오르기 때문에, 지금 5%를 조금 넘는 땅도 몇 년 안에 기준 아래로 내려올 수 있습니다.

'법인 사업에 쓰면 기준 미달이어도 별도합산'이라는 단서가 개편안에 들어 있습니다. 무엇이 사업 사용인지는 아직 정의되지 않았습니다. 시행령 입법예고가 11월경 나올 예정이라는 해설이 있습니다.

2단계 계산표: 종합합산으로 넘어가면 얼마 더 내나

과세표준 = 토지 시가표준액 × 70%(공정시장가액비율). 재산세 본세만 계산했고 지방교육세·도시지역분·세부담 상한은 뺐습니다.

토지 시가표준액	과세표준	별도합산	종합합산	연 차이
3억원	2.1억원	43만원	80만원	+37만원 (+86%)
10억원	7억원	190만원	325만원	+135만원 (+71%)
30억원	21억원	720만원	1,025만원	+305만원 (+42%)

사용한 세율: 별도합산 2억 이하 0.2%, 2억~10억 0.3%(누진공제 20만원), 10억 초과 0.4%(120만원). 종합합산 5천만 이하 0.2%, 5천만~1억 0.3%(5만원), 1억 초과 0.5%(25만원).

땅값이 작을수록 증가율이 큽니다. 종합합산은 낮은 금액에서부터 최고세율 0.5%가 붙기 때문입니다.

법인 명의 부동산 사용 방식이 세무조사로 이어지는 경우는 법인 명의 주택·콘도 사적 사용 FAQ: 국세청 조사 기준과 사택 비과세 1% 룰에서 다뤘습니다.

자주 묻는 질문 5가지

Q1. 이미 확정된 건가요?

아닙니다. 8월 26일 정부 개편안이고, 입법예고는 9월 23일에 끝났습니다. 10월 중 국회 제출 예정입니다. 다만 별도합산 비율은 시행령 조항이라 국회와 별개로 정부가 정할 수 있습니다. 법무법인 해설은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용으로 정리했습니다.

Q2. 언제 처음 고지서에 반영되나요?

재산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 2027년부터 적용되면 2027년 6월 1일 현황으로 판정하고, 토지분은 2027년 9월 고지서에 반영됩니다. 대응 기한은 사실상 2027년 5월 31일입니다.

Q3. 종부세도 영향이 있나요?

있을 수 있습니다. 현행 기준으로 토지 종부세는 별도합산 공시가격 80억원 초과, 종합합산 5억원 초과가 대상입니다. 별도합산이던 땅이 종합합산으로 넘어가면 기준선이 80억에서 5억으로 내려옵니다. 재산세 증가분보다 종부세가 더 클 수 있어, 해당 필지가 있다면 세무사 계산을 받아 보세요.

Q4. 공장 땅은 괜찮나요?

공장용지는 보통 분리과세(0.2%)입니다. 한 법무법인 해설에 따르면 개편안은 이를 실제 공장 건물 부속토지로 쓰는 부분으로 좁힙니다. 가동을 멈췄거나 철거 후 오래 비워 둔 땅은 종합합산이 될 수 있습니다. 법령 원문이 공개되면 다시 확인이 필요합니다.

Q5. 신고 의무는 무엇인가요?

법인 토지의 과세 구분(분리·별도·종합)이 바뀌면 이용 현황을 신고하는 의무가 새로 생깁니다. 해설에 따르면 신고하지 않으면 지자체가 직권으로 등재하고 과세표준을 10% 올려 잡습니다. 신고 기한과 방법은 아직 공개되지 않았습니다.

함께 바뀌는 것 (법인 관련)

지방세 세무조사 자료 제출 거부 과태료 상한 500만원 → 5,000만원, 이행강제금 신설 (2027년~)
개발사업용 토지 분리과세에 5~10년 기간 한도 신설, 비수도권 3년 추가 (2027년~)
비사업용 토지 양도 지방소득세 중과세율 1%p 추가 (2028년 이후 양도분)

지금 할 일 3가지

위택스 재산세 과세내역에서 '별도합산' 필지만 골라 비율 계산
2~5% 구간 필지의 사업 사용 자료(임대차, 물류·생산 기록) 정리
11월 시행령 입법예고에서 '사업 사용' 정의 확인 후 처분·증축 여부를 세무사와 상의

출처: 행정안전부 「2026년 지방세제 개편안 발표」(2026.8.26) · 한국세정신문(2026.8.26) · 조세금융신문(2026.8.26) · 법률신문 법무법인 태평양 해설(2026.9.3) · 법무법인 세종 「2026년 세제개편안: 지방세 분야」 · 크로우(2026.9.25). 이 글은 정부안 기준 일반 정보이며 확정 과정에서 바뀔 수 있습니다. 실제 세액과 대응은 세무사 등 전문가와 상의하세요.

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